In het BTIV is een speciaal artikel opgenomen waarin staat vermeld dat de Minister in specifieke situaties teveel genoten compensatie (‘Staatssteun’) terug kan vorderen. In het betreffende artikel (artikel 61) wordt vermeld in welke situaties dit aan de orde is én hoe de vermeende ‘overcompensatie’ wordt berekend.

Dat laatste blijkt nog niet zo eenvoudig. Het artikel gaat uit van een basisformule waarin een vergelijking tussen het feitelijk genoten rendement, gebaseerd op de netto kasstroom uit exploitatie van DAEB-bezit, wordt afgezet tegen het door IPD gerapporteerde directe rendement op woningen. Wijkt het (theoretisch) te behalen rendement naar boven af van het door IPD gerapporteerde directe rendement dan heeft de Toegelaten Instelling naar de mening van de Minister teveel steun genoten en is er sprake van ‘overcompensatie’.

Het artikel biedt daarnaast de mogelijkheid om, mits met argumenten onderbouwd, te opteren voor een alternatieve berekening van het genoten voordeel, op het moment dat toepassing van de standaard formule geen recht doet aan de specifieke situatie. Een eerste alternatief biedt de mogelijkheid om de overcompensatie te bepalen ten opzichte van het totaalrendement zoals dat jaarlijks door IPD wordt gerapporteerd. In die situatie vormen niet de (geschoonde) netto exploitatie-kasstroom het vertrekpunt maar het jaarresultaat (geschoond voor rentelasten en enkele andere componenten).

Mocht ook die alternatieve variant geen soelaas bieden dan bestaat nog de mogelijkheid om, wederom goed beargumenteerd, te opteren voor een variant waarbij het rendement niet wordt bepaald door uit te gaan van de marktwaarde van het eigen vastgoed, maar van sectorgemiddelden.

In het tabblad ‘Wettelijk kader’ vindt u de volledige tekst van artikel 61. Mocht u willen weten wat dit artikel voor uw specifieke situatie betekent, dan kunt u gebruikmaken van onze rekenmodule.

ContactNieuwsWettelijk kaderProjectenProducten/diensten

In artikel 61 van het BTIV wordt beschreven hoe jaarlijks wordt bepaald of en zo ja in welke mate sprake is geweest van ‘overcompensatie’.

Artikel 61
1. De compensatie in enig boekjaar bedraagt:
a. het in dat jaar door de toegelaten instelling genoten voordeel uit het aantrekken van leningen met gebruikmaking van de borgingsvoorziening, of van borgstelling daarvan door overheden, welk voordeel wordt bepaald op 0,7% van de zodanige leningen die de toegelaten instelling op 31 december van dat jaar in portefeuille had;
b. de in dat jaar door de toegelaten instelling ontvangen subsidies als bedoeld in artikel 57, eerste lid, van de wet en
c. het in dat jaar door de toegelaten instelling genoten voordeel uit het verwerven van grond ten behoeve van het verrichten van werkzaamheden die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang tegen een prijs die ligt beneden de marktwaarde van die grond op het tijdstip van die verwerving.

2. De overcompensatie in enig boekjaar bedraagt het gemiddelde van de uitkomst in dat boekjaar en de twee daaraan voorafgaande boekjaren van de berekening overeenkomstig de formule:

nks-daeb-gesch x {(((nks-daeb-gesch + tc)/mw-daeb) – rn)/((nks-daeb-gesch + tc)/mw-daeb)}

met dien verstande dat de overcompensatie niet hoger is dan de overeenkomstig het eerste lid berekende compensatie en niet hoger is dan nks-daeb, in welke formule voorstelt:
nks-daeb: het netto kasstroomsaldo uit exploitatie in het betrokken boekjaar van de onroerende zaken in eigendom van de toegelaten instelling, die verband houden met haar werkzaamheden die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang, voor de afdracht van de verschuldigde vennootschapsbelasting, bedoeld in artikel 1 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969;
nks-daeb-gesch: nks-daeb geschoond voor rentelasten, rentebaten, schenkingen en baten en lasten uit deelnemingen, beleggingen en liquiditeiten;
tc: de in het betreffende boekjaar verkregen compensatie, berekend overeenkomstig het eerste lid;
mw-daeb: de waarde op 31 december van het betrokken boekjaar van de onroerende zaken in eigendom van de toegelaten instelling, die verband houden met haar werkzaamheden die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang;
rn: het in een perunage uitgedrukte directe rendement op woningen in het betrokken boekjaar als blijkend uit de IPD Nederlandse jaar Vastgoed-index met betrekking tot dat rendement.

3. Indien de toegelaten instelling van oordeel is dat op haar zodanige omstandigheden van toepassing zijn dat door toepassing van het tweede lid een onjuist beeld van de ontvangen overcompensatie ontstaat, kan zij, onder verstrekking aan Onze Minister van de berekening overeenkomstig dat lid, de overcompensatie berekenen onder toepassing van het vierde lid.

4. De overcompensatie in enig boekjaar bedraagt het gemiddelde van de uitkomst in dat boekjaar en de twee daaraan voorafgaande boekjaren van de berekening overeenkomstig de formule:

jaarwinst-daeb-gesch x {(((jaarwinst-daeb-gesch + rc)/mw-daeb) – tr)/((jaarwinst-daeb-gesch + rc)/mw-daeb)}

met dien verstande dat de overcompensatie niet hoger is dan de overeenkomstig het eerste lid berekende compensatie en niet hoger is dan jaarwinst-daeb, in welke formule voorstelt:
jaarwinst-daeb: de winst in het betrokken boekjaar uit exploitatie en herwaardering van de onroerende zaken in eigendom van de toegelaten instelling, die verband houden met haar werkzaamheden die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang, voor de afdracht van de verschuldigde vennootschapsbelasting, bedoeld in artikel 1 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969;
jaarwinst-daeb-gesch: jaarwinst-daeb geschoond voor rentelasten, rentebaten, schenkingen en baten en lasten uit deelnemingen, beleggingen en liquiditeiten;
rc: de in het betreffende boekjaar verkregen compensatie uit borging van leningen, berekend overeenkomstig het eerste lid, onderdeel a;
tr: het in een perunage uitgedrukte totale rendement op woningen in het betrokken boekjaar als blijkend uit de IPD Nederlandse jaar Vastgoed-index met betrekking tot dat rendement.

5. Indien de toegelaten instelling van oordeel is dat op haar zodanige omstandigheden van toepassing zijn dat door onverkorte toepassing van het tweede en vierde lid een onjuist beeld van de ontvangen overcompen-
satie ontstaat, kan zij, onder verstrekking aan Onze Minister van de berekening overeenkomstig die leden, alsmede van een motivering waarom zij zodanige omstandigheden op haar van toepassing acht:a. de overcompensatie onder toepassing van het tweede lid berekenen, in afwijking van dat lid overeenkomstig de formule:

nks-daeb-gesch x {((nks-daeb-gesch/mw-daeb-sector) + 0,003 – rn)/((nks-daeb-gesch/mw-daeb-sector) + 0,003)},

of b. de overcompensatie onder toepassing van het vierde lid berekenen, in afwijking van dat lid overeenkomstig de formule:

jaarwinst-daeb-gesch x {((jaarwinst-daeb-gesch/mw-daeb-sector) + 0,003 – tr)/(jaarwinst-daeb-gesch/mw-daeb-sector) + 0,003},

in welke formules voorstelt:
mw-daeb-sector: de waarde op 31 december van het betrokken boekjaar van de onroerende zaken in eigendom van de toegelaten instelling, die verband houden met haar werkzaamheden die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang, welke waarde de som bedraagt van:
a. de waarde van haar zelfstandige woningen, anders dan woningen die uitsluitend bestemd zijn voor de huisvesting van de categorieën van personen, genoemd in artikel 34, welke wordt verkregen door de gemiddelde marktwaarde van zodanige woningen in eigendom van toegelaten instellingen in het betrokken boekjaar te vermenigvuldigen met het aantal zodanige woningen dat de toegelaten instelling gemiddeld in dat boekjaar in eigendom had;
b. de waarde van haar zelfstandige woningen die uitsluitend bestemd zijn voor de huisvesting van de categorieën van personen, genoemd in artikel 34, welke wordt verkregen door de gemiddelde marktwaarde van zodanige woningen in eigendom van toegelaten instellingen in het betrokken boekjaar te vermenigvuldigen met het aantal zodanige woningen dat de toegelaten instelling gemiddeld in dat boekjaar in eigendom had;
c. de waarde van haar onzelfstandige woningen, welke wordt verkregen door de gemiddelde marktwaarde van zodanige woningen in eigendom van toegelaten instellingen in het betrokken boekjaar te vermenigvuldigen met het aantal zodanige woningen dat de toegelaten instelling gemiddeld in dat boekjaar in eigendom had, en
d. de marktwaarde van haar andere onroerende zaken.

6. De middeling, bedoeld in de aanhef van het tweede en vierde lid:
a. vindt niet plaats, indien het boekjaar waarover de overcompensatie wordt berekend het eerste volle kalenderjaar is na hetzij de goedkeuring van een voorstel als bedoeld in artikel II, derde lid, tweede volzin, van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, hetzij het opstellen van een kostenverdeelstaat als bedoeld in artikel 64, eerste lid, hetzij de goedkeuring van een juridische scheiding op een voorstel daartoe dat binnen het tijdvak, bedoeld in artikel II, tweede lid, van die wet is ingediend;
b. vindt slechts plaats met het aan het boekjaar waarover de compen-satie wordt berekend direct voorafgaande boekjaar, indien laatstgenoemd boekjaar het kalenderjaar, bedoeld in onderdeel a, is.

7. Indien:
a. de overcompensatie, bedoeld in het tweede, vierde of vijfde lid, in een boekjaar meer dan 10% bedraagt van de overeenkomstig het eerste lid berekende compensatie, of
b. er over twee achtereenvolgende boekjaren gezamenlijk sprake is van overcompensatie als bedoeld in het tweede, vierde of vijfde lid, en in het eerste van die twee boekjaren sprake is van een zodanige overcompensatie die 10% of minder bedraagt van de overeenkomstig het eerste lid berekende compensatie, kan Onze Minister die overcompensatie, uitsluitend terstond nadat hij heeft vastgesteld dat een geval als bedoeld in onderdeel a of b zich heeft voorgedaan, terugvorderen.

  • Quick-scan
  • Procesregisseur implementatie Woningwet