Door eerdere ervaringen – opgedaan in relatie tot IPD/Aedex trajecten en de overgang van waardering in het kader van de gewijzigde RJ-richtlijn 645 – weet ik dat het implementeren van de marktwaarde als waarderingsgrondslag voor het vastgoed van een woningcorporatie een niet te onderschatten opgave is. Gelukkig realiseren steeds meer corporaties dat en worden schoorvoetend de eerste stappen gezet op weg naar die vanaf 2016 verplicht voorgeschreven waarderingsgrondslag. Op diverse plekken mag ik het proces begeleiden, waarbij ik veel van de knelpunten van ‘vroeger’ herken.

Nieuw is het gegeven dat volgens het (concept) handboek corporaties de mogelijkheid krijgen om te kiezen voor een ‘full’ of een ‘light’ variant. Het verschil ligt in het feit dat bij de full-variant een externe taxateur in de arm wordt genomen. Bij de light-variant mag die gewoon thuis blijven. Uiteraard heeft dat ingrijpende gevolgen voor de kosten van het proces. Of het ook in het belang is van de kwaliteit valt te bezien.

Om een beeld te krijgen van de visie van corporaties op het ‘marktwaarde-fenomeen’ zette ik een kleine enquête uit onder relevante persoonlijke contacten (voor een belangrijk deel financieel managers van woningcorporaties). Hoewel statistisch totaal onverantwoord levert die enquête toch een aantal interessante inzichten op.

Acceptatie marktwaarde
Tot mijn verbazing blijkt de acceptatie van de marktwaarde als waarderingsgrondslag groter dan ik had verwacht. Bijna 40 procent van de respondenten geeft aan de marktwaarde te verkiezen boven de bedrijfswaarde en de historische kostprijs als grondslag. Een belangrijk argument dat daarbij wordt genoemd is de belangrijke rol die de marktwaarde kan spelen in relatie tot het vastgoedbeleid. De overige (ruim) 60 procent geeft aan een voorkeur te hebben voor de bedrijfswaarde. Als argument wordt daarbij veelal aangegeven dat men van mening is dat deze waarderingsgrondslag het meest recht doet aan de primaire activiteiten van de corporatie; het verhuren van woningen.

Full- of light-versie ?
Verder blijken er grote verschillen te zijn tussen corporaties die nog geen ervaring hebben opgedaan met het fenomeen en corporaties die de nieuwe waarderingsgrondslag al eerder implementeerden. Die laatste groep kiest vrijwel unaniem voor een waardering volgens de ‘full’-variant (dus mét inschakeling van een externe taxateur). Corporaties die nog niet op marktwaarde waarderen geven daarentegen vrijwel unaniem de voorkeur aan een ‘light’-versie.

Inschatting kosten
Die verschillen in voorkeur zien we ook terug in de inschatting van de kosten van implementatie en de inschatting van de jaarlijkse kosten ná implementatie. Corporaties die ervaring hebben met het fenomeen schatten deze kosten op respectievelijk 10 tot 20 en 5 tot 10 euro per verhuureenheid. De groep die nog geen ervaring heeft opgedaan schat deze kosten op respectievelijk 5 tot 10 en 2 tot 5 euro per verhuureenheid. Een opvallend verschil dat deels wellicht wordt verklaard door de meerkosten van het bij het proces betrekken van een externe taxateur. Ervaring leert overigens dat door het slim organiseren van het proces de kosten van een externe taxateur kunnen worden beperkt.

Tijdig beginnen
Tenslotte kwam uit de enquête naar voren dat een grote meerderheid voornemens is om op zeer korte termijn een start te maken met het implementatieproces. Verstandig, omdat de marktwaarde van het vastgoed onder andere ook een belangrijke rol gaat spelen in relatie tot de uitwerking van het splitsingsplan voor DAEB en niet-DAEB activiteiten dat eind 2016 bij de Minister moet worden ingediend.

Implementeren marktwaarde – een hele toer !